一、物业服务（wù）费（fèi）的测算编制（zhì）应考虑的因素

(1)物业服务费（fèi）测算（suàn）编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑（lǜ）其实行（háng）的是（shì）政府指导价还是（shì）市场调（diào）节价（jià）。

(2)物（wù）业服务费的测算编制（zhì）应根据物业（yè）服（fú）务的项目、内容和要求，科学（xué）测算确定物业服务成本。

(3)物业管理企业为（wéi）该项（xiàng）目（mù）管理投入的固（gù）定资（zī）产折旧和（hé）物业（yè）管理项（xiàng）目机构（gòu）用物业服务费购（gòu）置的固定资产折旧，这两部分折旧（jiù）均应（yīng）纳入到物业服务费的测算中。

(4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结（jié）余，在确保物业正常运行维护和管理（lǐ）的前提下，获取合理的（de）利润（rùn），使物业（yè）管理企业得以（yǐ）可持续发展。

二、物业服务费成本(支（zhī）出（chū）)构成

(1).管（guǎn）理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

(2).物业（yè）共用部（bù）位、共用设施（shī）设（shè）备的（de）日常（cháng）运行（háng）、维护（hù）费用

(3).物（wù）业管理区域清洁卫生费用（yòng）

(4).物业（yè）管理区域绿化养（yǎng）护（hù）费用

(5).物（wù）业管理区域秩序（xù）维护费用

(6).办公费用

(7).物业管理（lǐ）企业固定（dìng）资产折旧

(8).物业共用部位、共用设施（shī）设备及（jí）公（gōng）众责任保险费用

(9).经（jīng）业主同（tóng）意的其他（tā）费用

三、物业（yè）服务费编制的依据

(1)收入的编制方式（shì）通常是根据（jù）收费标准(单位时间费率（lǜ）形式)和可收费的管（guǎn）理面积。

(2)支（zhī）出的编（biān）制依据（jù）包括：

1)管理（lǐ）计（jì）划及实（shí）施计划（huá）所（suǒ）需（xū）物业服务成本。管理（lǐ）计划主要是指常规物业管（guǎn）理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保（bǎo）洁与绿化保养计（jì）划等。在编制测算时，应根据实施（shī）这（zhè）些（xiē）计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外（wài）包费用等（děng）进行测算。

2)物业正常（cháng）维修和养护计划（huá）。可比照以往（wǎng）每年实际发生的或（huò）参考其他同类物业（yè）的（de）物业服务（wù）成本。

四、物业（yè）服（fú）务费核算要点及方法

(一（yī）)确（què）定服务费成本（běn）构成的注意（yì）事（shì）项（xiàng）

一是要求详细，把具体消耗或支出费用分解得越具（jù）体，才越（yuè）真实;二（èr）是全（quán）面，不要漏项;三是测算依（yī）据（jù）准确，不用或（huò）少用估值。

(二)收集（jí）原始数据

服务费的（de）核（hé）算要做（zuò）到合（hé）理、准确，对原始数据和资料的（de）收集就至关重要。如在（zài）测算低值易耗材料时，要计算出各类材（cái）料的详细数量和（hé）对市场价格进行详细调查（chá），其他关于工资（zī）水（shuǐ）平、社会保险、专业（yè）公司（sī）单项承包、一般设备固定资（zī）产（chǎn）折旧率、折旧时（shí）间等（děng），均应严格按（àn）政府和有（yǒu）关（guān）部门（mén）的规定（dìng）和实际支出标（biāo）准等有效依据作为测算基础。

(三)物业服务费的测算（suàn）

物业服务费测算，首先应根据（jù）物业服务费（fèi）支出(成本)项（xiàng）目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员分别（bié）测算各单项费用。如在测算共用部（bù）位、共用设施设（shè）备运行维护费项目时，应分别测（cè）算其子项（xiàng）目（mù），如公共建（jiàn）筑及道路土建零修费、给排水设备日常运行维（wéi）护费用、电气（qì）系统设备维护保养费等（děng）的（de）费用，在完成（chéng）各子项目测（cè）算（suàn）的基础上，将子项目费（fèi）用求和后即为所需“共用（yòng）部位、共用设（shè）施设备运行维护费”。